قیمت زمین در دیوار کلان شهر ها طی آذر 1400 چه تغییری داشت؟ - وبلاگ آپ

به گزارش وبلاگ آپ، اگر از اقتصاددانان بپرسید که با پول خود در کدام بازار باید سرمایه گذاری کنید که از بازدهی آن مطمئن باشید، شاید همه آن ها در پاسخ به این پرسش اتفاق نظر داشته باشند و زمین را مطمئن ترین بازار ایران برای ورود سرمایه معرفی نمایند.

به گزارش وبلاگ آپ به نقل از دیوار، این تجربه ای است که طی چهار دهه اخیر شاهد آن بوده ایم. ممکن است عده ای سپرده گذاری بانکی را کم ریسک تر از این نوع سرمایه گذاری بدانند، اما با توجه به تجربه ای که به آن اشاره شد، اقتصاد ایران این پتانسیل را از خود نشان داده که طعم ورشکستگی را به سپرده گذاران بانکی هم تحمیل کند.

سال 1396 بود که با ورشکست اعلام شدن مؤسسات اقتصادی و اعتباری شهفرایندانی به این مؤسسات اعتماد نموده بودند، به ناگاه تمام سرمایه و پس انداز خود را ازدست رفته دیدند تا ثابت شود سرمایه گذاری در بازار بدون ریسک ایران هم می تواند منتج به از دست رفتن تمام سرمایه شود.

با این حال در همین اقتصاد کمتر فردی را می توان پیدا کرد که از سرمایه گذاری در بخش املاک و مستغلات، به ویژه زمین، ابراز پشیمانی کند.

البته ورود به بازار زمین هم اقتضائات خاص خود را دارد و عواملی همانند داشتن انشعابات ازجمله آب، برق و گاز امتیاز ویژه ای به حساب می آیند که در تحلیل رکود و رونق بازار نمی توان به راحتی از آن گذشت.

از این رو شناسایی درست موقعیت مکانی زمین در سودده بودن آن تأثیر بسزایی دارد. از سوی دیگر، در زمان رکود ممکن است بعضی از محلات برای کوتا ه مدت ارزش خود را از دست بدهند.

بازدهی منفی خرید زمین؟

آنالیز آگهی های دیوار در بخش زمین مسکونی 6 کلان شهر اصفهان، شیراز، کرج، مشهد، قم و اهواز نشان می دهد که طی آذر ماه 1400 بعضی از محلات کلان شهر ها به رغم ریسک پایین این بازار، در بازه ماهانه فرایند منفی داشته اند.

البته بر اساس اطلاعات به دست آمده، نرخ رشد سالانه زمین شهر های مذکور طی بازه سالانه حدود 21 درصد و در بازه ماهانه 1.3 درصد بوده است.

پس از این نوسانات، میانگین نرخ هر مترمربع زمین مسکونی در این 6 شهر به هشت میلیون و 323 هزار تومان رسیده است. با این حال زمانی می توان نتایج دقیق تری دست یافت که آگهی های این شهر ها در دیوار به طور موردی مورد آنالیز قرار بگیرند.

تغییرات نرخ زمین مسکونی در اصفهان

دیوار در گزارش دیگری نوسانات قیمت زمین در 18 محله منطقه ها 22 گانه تهران را مورد آنالیز قرار داد که معین شد در آگهی های سایت دیوار نرخ هر مترمربع زمین مسکونی در این محله ها طی آذر ماه به 100 میلیون تومان نزدیک شده است.

گرچه با دخیل کردن اطلاعات سایر محله ها، رقم به دست آمده دچار تغییر می شود، اما اگر همان 100 میلیون تومان را هم مبنا قرار دهیم، قیمت زمین در تهران 89 میلیون تومان از قیمت زمین در محله های پرآگهی اصفهان گرانتر است.

بر اساس مطالعات اجرا شده، بعد از تهران، گرانترین زمین مسکونی مربوط به اصفهان است. میانگین نرخ هر مترمربع زمین در 16 محله پرآگهی اصفهان پس از ثبت رشد های ماهانه و سالانه دو و 21.2 درصدی در بخش زمین مسکونی طی آذر 1400 به 11 میلیون و 219 هزار تومان رسیده است.

در این بین محله هایی نظیر جابر انصاری و ناژوان مشاهده می شوند که توانسته اند سقف 20 میلیون تومان را بکشنند و خود را به بعضی از محله های جنوبی تهران نزدیک نمایند.

بعضی از محله ها هم هنوز در بازه سه میلیون تومان درجا می زنند تا معین شود خرید و فروش زمین در این کلانشهر هنوز از دسترس عایدی های میانه خارج نشده و با سرمایه حدود 300 میلیون تومان هم می توان وارد این بازار شد.

با توجه به این آگهی ها به نظر می رسد محله های میانه قیمت طی آذر ماه استعداد بیشتری برای رشد قیمت در اصفهان داشته اند.

بعلاوه در محله های گران قیمت رشد نرخ زمین اصطلاحاً پیش خور شده و محله های مقرون به صرفه قیمت نیز همچنان استعدادی برای رشد نشان نمی دهند و به روال گذشته عمل می نمایند. با این حال با ورود دولت به این محله ها و تزریق سرمایه به نظر می رسد عقب ماندگی آن ها در بازار زمین مسکونی نیز جبران شود.

جدول تغییر قیمت زمین در آگهی های دیوار اصفهان

قیمت یک متر زمین (تومان)

تغییرات نرخ زمین مسکونی در شیراز طبق آگهی های دیوار

پس از اصفهان، مالکان زمین در کلان شهر شیراز با ثبت میانگین قیمت 8.5 میلیون تومان برای هر مترمربع دارایی خود توانسته اند در رده سوم آگهی های دیوار قرار بگیرند.

9 محله پرآگهی دیوار شیراز در بازار زمین طی آذر ماه توانسته اند رشد ماهانه 1.3 درصدی و نرخ رشد سالانه 17.6 درصدی را برجای بگذارند.

اگر محله ابونصر را فاکتور بگیریم، هشت محله مورد آنالیز طی یک سال اخیر حداقل بازدهی 11 درصدی را از خود بر جای گذاشته اند.

نکته جالب توجه در آنالیز محله های شیراز به محله قصرالدشت بازمی شود؛ این محله که در آگهی های فروش و اجاره آپارتمان هم که رکورددار شیراز و مجموع کلان شهر ها بود، در بخش زمین هم با نزدیک شدن به رقم 30 میلیون تومان نشان داده که تافته ای جدابافته است.

در آنالیز های آموزشگاه املاک دیوار معین شد هیچ محله دیگر در شیراز و پنج کلان شهر دیگر به این رقم حتی نزدیک هم نشده اند. قصرالدشت را می توان مثال عینی گزاره تأثیر زمین بر قیمت نهایی مسکن و آپارتمان دانست.

به رغم اینکه این محله قدیمی بیشترین قیمت را در بخش زمین به ثبت رسانده، اما همچنان از توقف هم بازنمانده و طی آذر ماه در آگهی های دیوار رکورددار رشد قیمت شیراز هم بوده است.

سایر محله ها تقریباً با یک ضرباهنگ راستا رشد را طی نموده اند و تفاوت چندانی نداشته اند. با توجه به این آنالیز ها به نظر می رسد قصرالدشت محله ای وسوسه انگیز برای خرید زمین و ساخت و ساز مسکن باشد.

جدول تغییر قیمت زمین در آگهی های دیوار شیراز

قیمت یک متر زمین (تومان)

تغییرات نرخ زمین مسکونی در کرج طبق آگهی های دیوار

با توجه به نزدیکی کرج به تهران این تصور به فکر خطور می نماید که این شهر قیمت هایی نزدیک به مرکز داشته باشد، اما آنالیز آگهی های دیوار در بخش زمین های مسکونی 18 محله پرطرفدار مرکز البرز از ثبت میانگین نرخ 8.1 میلیون تومانی برای این کلان شهر حکایت دارد.

این محله ها توانسته اند در بازه سالانه نرخ رشد 20.6 درصدی را به ثبت برسانند. با این حال صاحبان زمین در آذر ماه نسبت به آبان امسال نرم تر عمل نموده اند و 1.4 درصد قیمت های خود را کاهش داده اند.

در این میان افت قیمت در محله هایی که پیش از این رشد چشمگیری داشته اند محسوس تر است. به نظر می رسد صاحبان زمین در این شهر پس از افزایش قیمت ها بدون مشتری مانده اند و بدین ترتیب چاره ای جز پایین آوردن نرخ ها نداشته اند.

از سوی دیگر، موضوع دسترسی به آب، برق و گاز در این شهر بیش از سایر کلان شهر ها بر قیمت نهایی زمین تأثیر می گذارد.

با توجه به افزایش مهاجرت به این شهر به نظر می رسد کرج همچنان استعداد بالایی در رشد قیمت زمین دارد و پس از خروج از رکود مقطعی و سرد شدن تب کرونا، بار دیگر به مدار صعودی رشد بازشود.

جدول تغییر قیمت زمین در آگهی های دیوار کرج

قیمت یک متر زمین (تومان)

تغییرات نرخ زمین مسکونی در مشهد طبق آگهی های دیوار

گرچه در بین 6 شهر مورد آنالیز، مشهد رتبه چهارم بازار زمین را در آگهی های دیوار به خود اختصاص داده، اما هیچ یک از 12 محله مورد آنالیز این کلانشهر در فرایند سالانه دچار بازدهی منفی نشده اند تا مشهد با ثبت میانگین نرخ بازدهی 25.4 درصدی رکورددار شهر های مورد آنالیز باشد.

در فرایند ماهانه نیز این شهر با ثبت رشد حدود چهار درصدی، پس از اهواز در رده دوم قرار گرفته است. پس از ثبت این نرخ رشد، میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در مشهد طی آذر ماه در آگهی های دیوار به 7.9 میلیون تومان رسید.

نرخ زمین در محله های مختلف مشهد نسبت به یکدیگر چندان پرنوسان نبوده اند و با توجه به اطلاعات به دست آمده فرضیه خاصی نمی توان درباره بازار زمین این شهر مطرح نمود.

با این حال همیشه محله هایی که به حرم مطهر امام رضا (ع) نزدیک هستند و یا جزو محله های توریستی به حساب می آیند ظرفیت بیشتری برای رشد در بازار زمین، املاک و مستغلات داشته اند. این سنت در حال حاضر نیز در بازار زمین مشهد جریان دارد.

جدول تغییر قیمت زمین در آگهی های دیوار مشهد

قیمت یک متر زمین (تومان)

تغییرات نرخ زمین مسکونی در قم طبق آگهی های دیوار

قم که از لحاظ مساحت یکی از کوچک ترین شهر های ایران محسوب می شود، اما اهمیت مذهبی آن و نزدیکی اش به تهران آن را به یکی از کلان شهر هایی تبدیل نموده که روی سرمایه گذاری در بازار مستغلات آن می توان حساب ویژه ای باز کرد.

البته آنالیز آگهی های زمین مسکونی در دیوار این شهر نشان می دهد در بازه ماهانه سرمایه گذاری در بخش زمین این کلان شهر بازدهی چندانی نداشته و در 6 محله پرطرفدار آن، تنها بلوار 15 خرداد توانسته فرایند صعودی داشته باشد.

این محله طی ماه های گذشته نتوانسته بود خود را به سایر محله ها برساند، اما در آذر ماه با رشد 7.7 درصد، عقب ماندگی اش را جبران کرد.

مالکان زمین در شهرک قدس که آذر ماه سال گذشته پیروز شده بودند میانگین قیمت دارایی خود را از 15 میلیون تومان هم عبور دهند.

اما طی یک سال اخیر از ادامه این فرایند بازمانده اند تا شهرک قدس تنها محله پرطرفدار قم باشد که در آگهی های دیوار افت قیمت زمین مسکونی را تجربه کرد ه است.

درست رابطه برعکس شهرک قدس، در محله پلیس مشاهده می شود؛ این محله در حالی بیشترین نرخ رشد سالانه را ثبت نموده که هنوز مقرون به صرفه ترین زمین های مسکونی قم در این محله به فروش می رسد.

علاوه بر رابطه عکس قیمت و نرخ رشد در این شهر، به نظر می رسد به مانند مشهد نزدیکی به حرم و امکانات شهری در مشخص قیمت زمین نقش مؤثری دارند.

این عوامل دست به دست هم داده اند تا نرخ هر مترمربع زمین مسکونی در آگهی های دیوار با رشد 18.6 درصدی نسبت به آذر سال گذشته به طور میانگین به 7.6 میلیون تومان برسد. با این حال در فرایند ماهانه قیمت زمین در قم افت منفی 1.2 درصدی داشته است.

جدول تغییر قیمت زمین در آگهی های دیوار قم

قیمت یک متر زمین (تومان)

تغییرات نرخ زمین مسکونی در اهواز طبق آگهی های دیوار

نگاهی به جدول پایین نشان می دهد اهواز گرم ترین کلان شهر مورد آنالیز بازار زمین در آگهی های دیوار بوده است. چنان که طی یک ماه توانسته رشد 4.5 درصدی را نسبت به آبان به ثبت برساند و در این زمینه رکورددار باشد.

در این میان محله هایی نظیر کوت عبدالله و کانتکس مشاهده می شوند که تنها طی 30 روز بیش از 15 درصد رشد را به ثبت رسانده اند؛ یعنی میانگین رشد 0.5 درصدی در هر روز آذر.

این محله ها در فرایند سالانه نیز بازدهی مطلوبی داشته اند و کوت عبدالله، پس از تیران اصفهان، بیشترین رشد قیمت سالانه را در مجموع 67 محله مورد آنالیز داشته است. اما چنین رویه ای هم باعث نشده که قیمت زمین در این محله اهواز از 1.7 میلیون تومان عبور کند.

بر اساس اطلاعات به دست آمده از آگهی های درج شده در دیوار، میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در اهواز طی آذر ماه به 2.3 میلیون تومان رسیده تا حرارت پاییزی قیمت ها هم کمکی به شکست انجماد معاملات نکند.

زمانی می توان درک واقعی تری از پایین بودن قیمت زمین در این کلان شهر داشت که آن را در مقام مقایسه با قم که فقط یک رتبه از آن بالاتر است، قرار دهیم.

بر اساس اطلاعات دیوار تا سرانجام آذر، زمین مسکونی 200 متری در قم به طور میانگین به بیش از 1.5 میلیارد تومان سرمایه احتیاج دارد؛ اما خرید چنین زمینی در اهواز به طور میانگین با مبلغ 468 میلیون تومان میسر است؛ یعنی تفاوت بیش از یک میلیارد تومانی قیمت زمین در دو شهر.

مسئله آب که در ابتدای گزارش هم به آن اشاره شد، طبیعتاً مهم ترین مانع در مقابل رشد قیمت زمین و به طور کلی املاک محله های جنوبی ایران، به ویژه محلات اهواز به شمار میرود.

علاوه بر تأمین آب و برق، مسائل زیست محیطی و رفع نشدن آسیب های ناشی از جنگ پس از گذشت بیش از سه دهه از سرانجام آن، طبیعتاً افت تقاضا را در این محله ها در پی داشته و باعث مهاجرت معکوس در این کلان شهر شده تا زمین مسکونی، بازاری تقریباً پرریسک در اهواز شمرده شود.

البته طی بازه مورد آنالیز که اغلب شهر ها و محله ها با رکود روبرو بوده اند، بعضی محلات اهواز بازدهی مطلوبی داشته اند، اما آیا با توجه به شرایط مورد اشاره این بازدهی در بلندمدت ادامه خواهد داشت؟

جدول تغییر قیمت زمین در آگهی های دیوار اهواز

قیمت یک متر زمین (تومان)